Phụ thuộc vào vốn huy động – chủ đầu tư đang “chơi dao”

Hiện chưa có con số thống kê chính thức về tỷ lệ vay vốn của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng tình hình tài chính của các doanh nghiệp này đều có thể đánh giá được phần nào qua cách vận hành sản phẩm.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, với bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, chủ đầu tư cần có sức mạnh tài chính nhất định, ít nhất đảm bảo được tiền sử dụng đất và triển khai các dự án đến một giai đoạn nhất định theo cam kết. Với bất động sản nghỉ dưỡng, rủi ro về mặt luật pháp khiến các chủ đầu tư đôi khi gặp bế tắc trong trường hợp buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những lúng túng về mặt pháp lý nhiều khi cũng bắt nguồn từ sự thiếu chu đáo, hụt vốn…

Một ví dụ điển hình là bài học ghi nhận tại khu du lịch Bãi Trường (Phú Quốc). Với địa thế đẹp, Bãi Trường phù hợp phát triển các dự án biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, mặc dù có tới 38 dự án tọa lạc ở đây, khu du lịch nhìn chung vẫn tương đối hoang sơ, chưa được triển khai do “không phù hợp quy hoạch” – theo kết luận của thanh tra chính phủ. Việc đền bù mặt bằng cũng là một vướng mắc đang cần được tháo gỡ.

Hay dự án Flamingo Đại Lải đã được triển khai trên 10 năm, chủ đầu tư đã rót hàng nghìn tỷ đồng nhưng vẫn đang gặp một số vướng mắc về mặt pháp lý do thời gian triển khai dự án quá lâu, trong khi chính sách thì thay đổi quá nhanh.

Tuy nhiên, câu chuyện phụ thuộc vào vốn đầu tư không chỉ khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án, mà còn ảnh hưởng lớn đến quá trình vận hành, thu hút và giữ chân khách du lịch về sau. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) đưa ra ví dụ, không ít khách Nhật Bản muốn tới Việt Nam để nghỉ dưỡng, tránh đông, nhưng cuối cùng họ không lựa chọn. Đơn giản vì các khu resort Việt Nam hầu hết chưa đi kèm với bệnh viện đạt chuẩn quốc tế, hoặc thiếu các khu vui chơi đi kèm tổ hợp như quán bar, phố mua sắm, trung tâm thương mại, trung tâm chăm sóc sắc đẹp… Hiện tại, ngay cả dự án của những đại gia tên tuổi như VinaCapital, Indochina Land… việc đầu tư một tổ hợp cũng là quá sức. Chỉ trừ một số “ông lớn” hiếm hoi mạnh về tài chính mới đủ năng lực đầu tư, vận hành cả một quần thể bất động sản nghỉ dưỡng kèm các dịch vụ giá trị gia tăng – hỗ trợ nhau cùng phát triển.

Chọn sai chủ đầu tư – nhà đầu tư lãnh đủ

Khi chọn “nhầm” chủ đầu tư, chọn nhầm dự án kém uy tín, không ít nhà đầu tư đã lâm vào tình cảnh “bỏ thì thương vương thì tội” với khối tài sản khổng lồ. Cùng cam kết một tỷ lệ chia lợi nhuận như nhau, với các chủ đầu tư khác nhau, số tiền thu về của nhà đầu tư có thể chênh lệch khác biệt do tỷ lệ lấp đầy phòng khác nhau.

Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Hà Nội, khu nghỉ dưỡng vận hành với công suất bình quân trên 70%/năm thì mới có thể trả cho nhà đầu tư mức cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% mỗi năm. Tuy nhiên, trên thực tế những thương hiệu duy trì được công suất này không thực sự nhiều, chỉ những đơn vị quản lý nghỉ dưỡng chuyên nghiệp, có chuỗi hệ thống mới có thể đảm bảo được mức công suất một cách liên tục. Còn những thương hiệu duy trì mức công suất trên 90% đều đặn trong suốt 8 tháng đầu năm 2016 chỉ đếm được trên đầu ngón tay.

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện trở thành một trong những kênh đầu tư tài chính trọn đời, đảm bảo sinh lời hiệu quả. Vì thế lựa chọn chủ đầu tư đủ khả năng cam kết và đáp ứng được nhiều nhu cầu của khách hàng là việc cực kỳ quan trọng. “Sai một ly, đi một dặm” – câu nói này nhắc nhở không ít nhà đầu tư khi bắt đầu giải bài toán đầu tư này.